2020年6月6日，浙江首家由大型商业综合体改造而成的中高端养老院绍兴依家颐养院，在浙江省绍兴市最繁华的解放路商业区揭开神秘面纱。

颐养院选址所在地居然是原绍兴商界的巨头——杭州大厦·润和购物中心。杭州大厦·润和购物中心是集购物、休闲、娱乐于一体的大型现代化商业综合体，辉煌时期员工多达1300人。2016年9月，在经营了12个年头后，由于受互联网购物、商业竞争和房租居高不下等多重压力，该中心黯然关门歇业。如今，昔日繁华的商业综合体在沉寂3年多后迎来了新主人，引发关注。

绍兴依家颐养院建筑面积约14800平方米，计划总投资1.5亿元，床位618个。

家门口的养老机构大有可为

上世纪80年代初，随着绍兴大厦的建成，解放路拉开“黄金一条街”大幕，之后华谊大厦、华联商厦、国商大厦、润和购物中心等综合体相继登场，逐步确立绍兴商业核心区地位，成为商家必争之地。

时过境迁，随着网购走进千家万户，传统商业综合体渐成衰退之势，解放北路商圈光环渐失。目前，除国商大厦在坚守外，其他商业综合体有的空置，有的部分楼层转型成超市、酒店。如何利用商业综合体，重振解放北路商圈繁荣，成为当地各界关注的话题。

对此，绍兴越城区民政局局长陈继瑞发表了自己的看法。他认为，“润和”变身养老机构，虽然在大部分绍兴人眼中会有些错愕和不解，但是城市中心空置的综合体资源能够被养老机构利用，这样的新模式可圈可点，也是闲置综合体转型的趋势。高龄老人尤其是失能失智老人养老是一个很大的社会问题，家庭无力照顾，如果都住进医院，则占用大量的医疗资源，而规模化、品牌化养老院的到来，则让老年人多了一个选择。

选择落户“润和”，走中高端养老路线，蓝天清水湾旅业集团董事长范菁华说他们进行了充分调研。首先是绍兴老龄化程度很高，在全国排名靠前，市场潜力巨大，特别是主城区缺少高档养老机构；其次，“润和”位置优越，在核心地段，满足了人们“离家不离亲”的养老需求；再次是他们公司有着多年的养老服务经验和理念，有信心改变绍兴人的养老观念。

对于未来前景，范菁华同样充满信心。她认为，把养老院搬到商业综合体内，是一次全新的尝试，但绝不是盲目投资。从他们调研的情况看，60~80岁老年人更喜欢山清水秀的自然风光，但真正到了高龄特别是失智失能的阶段，又将回到城市中心，位于闹市区的商业综合体就是很好的载体。此外，绍兴老龄化比例很高，民间富裕，家门口的养老机构一定大有可为。

大型商业综合体面临大洗牌

据证券时报报道，国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令日前在“中国房地产品牌价值研究成果发布会”上表示，目前中国商业综合体已面临过剩危机，同时，中国电子商务的快速发展将会极大地冲击商贸综合体，而健康产业、养老产业、绿色产业将是未来的新型产业，也是国家重点支持的产业，商业房地产应抓住这个机会。

中国已然是目前全球购物中心建设最为活跃的市场之一，近年来的开发热度不减，但因过度审批和开发，目前很多购物中心面临着招商困难、运营不顺、延期开业等问题，供应过剩已成为整个行业不得不面对的阶段性风险，国内数千家城市商业综合体正面临着一场大洗牌。

根据商务部委托中国连锁经营协会编制的《中国购物中心发展指数》显示，近年来，因存在阶段性供应过剩的风险，平均每年有近50 %的购物中心会延期开业，中国核心城市有1亿平方米左右的存量物业需要改造，存量商场工程优化改造的案例逐年增多，如上海华润时代广场、新世界百货等。

中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员黄顺江日前在接受《经济》记者采访时表示，我国各大城市商业综合体的确数量过多，应该有所节制，以防盲目投资、过度扩张。

以绍兴为例，该市黄金街区解放路上的众多商业企业近年普遍感受到了很大的经营压力。其中润和购物中心关门歇业，供销大厦已经将自营改为物业管理，华联商厦早在几年前就已经开始转营。

存量资源改造期待扶持政策

一方面是饱和与过剩，另一方面则是嗷嗷待哺：国内养老产业面临的问题中，最突出的就是供给不足。从养老机构床位数缺口巨大，到老年医护资源紧张，再到社会适老设施建设、居家养老设施不健全。

我国60岁以上的老龄人口已达2.5亿，每年还要增加8000多万，老龄化程度将持续加深。随着人口老龄化加剧，养老服务需求日渐增多。尽管近年来全国各类养老机构发展迅速，床位数呈快速增长趋势，但目前养老机构供给量与市场需求量之间仍有差距。根据2013年国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中拟定的目标，到2020年，每千名老人拥有的养老床位要达到35-45张。那么到2020年各类养老床位需求将达到875万-1125万张，这之间有195万-445万张的缺口。而若按照“百名老人5张床位”的国际标准计算，我国养老床位的缺口将更大，到2020年，我国各类养老床位需达到1250万张，缺口570万张。

此外，养老院在建设阶段面临的一个重要问题是用地选址空间较小。相比较于商业开发项目，养老服务项目的收益回报率偏低，地方政府安排养老服务设施用地缺乏积极性。养老服务项目对空间距离、人口密集度、医疗条件等配套设施要求较高，部分地区养老机构建设用地需求难以得到有效满足。此外，城镇老城区开发早，人口密度大，用地紧张，设施改造难度大，发展养老服务设施空间有限，许多养老机构建设项目难以落地。

因此，将存量闲置资源改造为养老服务设施不失为一个好办法，但应尽早明确操作路径，并配套相关扶持政策。如利用工业用地兴办养老服务设施的，可通过城市更新调整土地性质，并按照新的用地性质开发建设养老服务设施，享受养老设施建设运营和城市更新的相关优惠政策。